2025年5月26日，上海市委金融委办公室等六部门结合颁布《关于发展不动产信任登记试点的通知》（以下简称“《上海通知》”）
。《上海通知》的出台，标志取上海市在不动产信任财富登记造度上实现了关键性突破，是上海持续深入金融鼎新、建设国际金融中心、服务国度战术的重要行动
。它不仅为不动产信任提供了明确、可操作的登记蹊径，更通过公示造度解决了信任财富“隐形性”带来的买卖与监管难题
。自2001年《中华人民共和国信任法》（以下简称“《信任法》”）颁布执行，锦天城律师通过参加有关不动产信任创新司法服务，有幸见证了上海市不动产信任登记的造度设计与落地的过程
。

随着我国社会老龄化水平加深，推动养老金融高质量发展火烧眉毛，已成为推动金融强国建设战术行动的重要组成部门
。2023年10月11日，国务院颁布了《关于推动普惠金融高质量发展的执行定见》，其中第（六）条指出“激励信任公司开发养老领域信任产品”
。2024年5月9日，国度金融监督治理总局颁布了《关于银行业保险业做好金融“五篇大文章”的领导定见》，其中强调“激励信任公司造就发展养老信陀注绿色信陀注知识产权信任等业务”
。

“以房养老”的概想中在我国并不陌生，金融领域针对养老信任的尝试也多有索求
。早在2014年6月17日，原中国保监会颁布《关于发展老年人住房反向抵押养老保险试点的领导定见》，尝试引入住房资产作为老年金融支持工具，发展老年人住房反向抵押养老保险试点
。由于各种原因，住房反向抵押养老保险推动存在肯定的困境，但“以房养老”的造度创新并未止步
。为适应老年人持续享有房产的居住权或收益权、两全财富；ご械南质敌枰，“以房养老”信任造度逐步成为业界关注焦点
。中国信任业协会颁布的《2024年信任业专题钻研汇报》的“信任在养老领域的利用钻延妆汇报中也同样提到以不动产设立信任，助力居民“以房养老”的贸易模式和蹊径
。

在信任公司凭据《信任法》发展信任业务的过程中，信任财富非买卖过户与登记等配套造度建设提上了议事日程
。2006年6月，上海信任登记中心在上海浦东正式成立
。设立之初重要是发展信任收益权登记，但其宗旨是提高信任登记事项的公信力，推进中国信任业的健全发展
。2007年，在上海市当局法造办和上海银监局的领导下，上海信任登记中心、上海信任等信任机构、律师事务所共同参加，发展了信任登记处所立法工作，拟定了《上海市信任登记试行法子（草案）》，对信任财富登记造度建设进行了有益索求
。

中国信任登记有限责任公司（以下简称“中信登”）设立后，上海市在信任财富登记造度设计、处所立法、监管协一致方面发展了更为深刻的工作，堆集了扎实的基础
。这些工作能够概括为四个阶段：

1.  试点萌芽

早在2021年9月，上海银保监局、上海市处所金融监管局颁布《关于在上７⒄剐湃尾聘徊槲适缘愕亩，颁发于2021年10月1日正式向在沪试点金融机构提供信任财富信息查问服务
。该行动是突破信任登记造度缺位的僵局的索求性尝试，令行业倍感鼓励
。

2.  破冰索求

2022年6月22日，上海市第十五届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过了《上海市浦东新区绿色金融发展若干划定》（以下简称“《绿色金融划定》”），该《绿色金融划定》是上海市凭据《关于授权上海市人民代表大会及其常务委员会造订浦东新区律例的决定》，初次使用全国人大授权的立法变通权，结合浦东新区鼎新创新实际需要在金融领域的有益尝试，其中第十九条第二款明确指出，“以不动产设立信任的，能够向不动产登记机构申请纪录为信任财富
。中国信任登记公司能够在浦东新区试点信任财富登记，解决绿色信任产品登记、统计、流转等事项
。”

在上述政策布景下，同年锦天城与上海信任就开启了“以房养老”信任模式的钻研和设计，以真实客户需要为样本，与浦东新区的税务部门、不动产登记部门就规划中涉及的信任登记、税务处置等关键问题进行了屡次钻研，在浦东新区各当部门门的支持下，共同探寻不动产信任登记的实现蹊径
。在此过程中，锦天城通过出具税务要望书、信任登记分析定见等方式，持续为业务推动提供专业支持
。

3.  全域深入

2024年8月22日，上海市第十六届人民代表大会常务委员会第十五次会议订正《上海市推动国际金融中心建设条例》（以下简称“《条例》”），并自2024年10月1日起执行，其第二十七条再次强调“市处所金融部门会同中央金融治理部门在沪机构和市民政、规划资源、市场监管等部门以及信任登记机构，索求成立以不动产、股权等作为信任财富的信任财富登记及有关配套机造”
。《条例》的订正，不仅对浦东试点进行律例确认，更上升为全市领域索求工作
。这批注，信任财富登记机造已成为金融造度鼎新的重要组成部门，进入法治建设阶段
。

4.  政策落地

2025年5月26日，《上海通知》的正式颁布，是对《条例》就不动产信任登记这一索求要求的积极回应与具体落实，构建了涉及多部门（金融办、金监局、规资局、税务局、民政局、浦东当局、中信登）的不动产信任登记操作机造和信息共享机造，将“索求成立”转化为“现实运杏妆
。

具体内容上，《上海通知》亦有诸多亮点，例如：较《北京通知》显著扩大业务合用领域，设置了针对“双受托人”模式的慈悲信任的专项条款，并且激励萦绕养老助老、特殊必要、家庭服务、公益慈悲、风险措置等场景设计信任服务模式；同时，在维持不动产信任登记机关（不动产登记机构）与协同机构（中信登）“双登记”基础上，明确委托人将财富转移登记给受托人后在不动产权证书和不动产登记簿附栏注记“信任财富”标识，共同构建不动产信任财富“信任产品预登记—申请出具证明文件—解决信任财富登记—反馈登记了局”全周期的解决流程
。

相较于《北京通知》，税务部门参加造订并结合颁布了《上海通知》，并在文中用“相应税收政策”席卷了税务治理凭据，但不动产置入、信任存续期间出租及其销售等各环节税收问题仍有待进一步了了
。

上海不动产信任登记试点是处所响应国度“养老金融」亟略的造度性答卷，其主题价值在于通过物权登记公示赋予信任财富司法确定性，为“以房养老信陀妆发展扫清阻碍
。然而，真正的政策效力开释，仍需攻克税收政策精密化、跨部门系吐洫通化的难题
。唯有如此，方能使“沉寝室产”转化为养老金融活水，让信任造度在财富治理和养老金融领域焕发出更蓬勃的朝气
。