一、一级市场回首

1）一级市。嚎谐Ｌ，REITs供给持续扩容

2025年公募REITs一级市场整体维持扩容节拍。截至2025年12月22日，中国公募REITs已上市78只，刊行规模（含扩募）2109.25亿元。整年新上市20只，截至2025年底市场共78只REITs，年度新增召募规模约407.93亿元（对应总召募规模较岁首增长24.18%）。从“首发+扩募”口径看，2025年一级刊行计算25个项目、募资479.3亿元，其中首发20个募资407.8亿元、扩募5个募资71.5亿元。

2）资产结构：首单频出，REITs天堑持续拓展

2025年市场资产类型持续丰硕，出现了多类标志性“首单/首批”，例如首批两单数据中心REITs（南方万国数据中心REIT和南方滋润科技数据中心REIT）、首单供热管网REIT（国泰海通赤峰能源供热REIT）、首单农贸市场REIT（易方达华威农贸市场REIT）等；从已上市资产类别看，覆盖产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源和数据中心等方向。2025年首发项目在资产类型上可分为：物流仓储5单、产业园4单、保险房2单、消费类5单、能源类1单、市政设施1单、数据中心2单等，体现供给侧的多元化。

3）刊行与打新：认购热度高，但收益结构出现分化

刊行端上，2025年新上市的20只REITs均匀刊行溢价率为11.56%，反映刊行阶段市场认购感情依然较为积极。但从后续收益结构来看，首发与扩募项主张阐发并不一致：截至岁暮，以刊行价计，首发的20个项目均匀收益为28.37%，其中18个实现正收益；相比之下，扩募项目在按扩募价测算下的均匀收益仅为1.98%，显示扩募阶段的“折价赔偿”相对不及。

二、二级市场回首

1）指数阐发：整年先扬后抑，倒“V”走势显著

截至2025年底，中证REITs全收益指数收于1009.84点，整年上涨4.34%，12月环比着落2.93%。指数从968.67（1月1日开盘）到1009.84（12月31日收盘），年内高点1124.63呈此刻6月20日，整体倒“V”，岁暮较高点回落约9%。重要系上半年受低利率与“资产荒”驱动走强；下半年受利率回调、权利市场分流、根基面分化及事务扰动蹬装响转弱所致？缱什员壤纯，将中证REITs全收益指数、沪深300指数与10年期国债收益率进行指数化处置后，能够更直观地观察分歧资产在统一时期内的相对阐发差距。

注：三条曲线均以2025年1月3日为基期进行指数化处置，用于比力分歧资产在统一时期内的相对变动趋向，基期为100。数据起源：Wind。

2）规模与回报：体量上台阶，收益来自“分配+价值”

截至2025年底，公募REITs市场共上市78只产品，总召募规模达2094.96亿元，总市值2184.63亿元，市场体量在持续扩容的同时逐步进入存量竞争阶段。在回报结构上，分红仍是REITs收益的重要起源：2025年整年共有65只REITs执行分红，计算分红金额超过103.45亿元，市场整体加权均匀股息率（TTM）为4.94%，较2024年底的5.2%幼幅回落。整体来看，在规模扩张与估值颠簸并存的布景下，REITs投资回报更多体现为“分配+价值”的组合，而非单一维度的收益。

3）流动性与估值：分化仍在，部门种类重回配置视野

从买卖层面看，2025年公募REITs整体流动性较为安稳，但分歧产品之间的买卖活跃度分化显著。整年算术均匀口径下，REITs日均成交额约3.91亿元，区间换手率为0.82%，显示市场并未出现显著失序，但资金更多集中于少数种类。估值方面，岁暮市场均匀P/NAV为1.169，较2024年的1.012有所抬升，但并未回到过度亢奋区间；同时，整年复权后仍有16只REITs处于破发状态，反映二级市场分化格局仍在一连，也使得部门种类在估值和配置层面重新具备会商空间。

三、2026年投资战术瞻望

1）供给端：扩围扩容与贸易不动产REITs带来增量预期

从政策与产品系统演进来看，公募REITs的资产领域正从以基础设施为主，逐步向更广义的不动产方向拓展。贸易不动产REITs试点公开征求定见，被市场视为将来一段功夫内最重要的增量起源之一。有关测算显示，若贸易不动产REITs化率按1%–3%估计，对应潜在市场空间约0.4–1.5万亿元；同时，有钻研预计，将来4年公募REITs产品数量或增至150只左右，总市值有望达到5000亿元以上。在供给侧扩围与造度逐步美满的布景下，REITs市场中持久扩容趋向具备现实基础。

2）资金与供需：短期关注解禁与抛压，节拍譬喻向更重要

瞻望2026年，公募REITs市场在供给持续扩容的同时，短期内可能面对供需节拍错配的压力。一方面，首发与扩募推动使供给端维持扩张；另一方面，需要侧受利率颠簸、解禁窗口开启以及根基面分化等成分影响，阶段性承接能力存在不确定性，市场或出现供给端与需要端脱钩的情景。一个相对明确的可量化风险点在于，2026年上半年公募REITs解禁规模约141亿元，对应测算抛压约21亿元，且抛压重要集中在一季度。在此布景下，短期市场阐发更依赖资金节拍与结构消化能力，而非中持久方向判断。

3）投资思路：从一级套利走向二级精选与结构分化

综合2025年的市场阐发来看，公募REITs的收益起源在发生变动。一级市场依然具备肯定赢利效应，但这种收益更多集中在首发环节，扩募项主张回报显著趋于清淡，单纯依赖“打新”已难以覆盖全数投资需要。进入2026年，投资思路更有必要从一级套利转向二级市场的精选配置：一方面，通过股息率和分配不变性筛选具备防御属性的种类，构建相对稳重的底仓；另一方面，在市场阶段性颠簸和供需错配布景下，关注资产类型分化、估值回调后的建复机遇以及分红、扩募、解禁等事务带来的买卖窗口。整体而言，2026年的REITs投资更考验结构判断和节拍把握，而非单一的全面配置。