引言

地产金融是地产行业演进的必然方向
，金融指挥开发是成熟市场的显著法规？⑸倘艉喂菇ǖ夭鸬淖橹Ｊ？怎么实现系统内的产融协同？

近3年来
，越来越多的地产公司起头布局金融业务
，选取的方式有新设、并购或者成立金控集团等
，而较为普遍的方式是成立地产基金。

开发商设立地产基金业务板块
，从长远来看其战术主题分为以下两种：

第一
，安身协同
，做大开发规模
，实现矜持物业轻资产化。

一方面
，地产基金可能为地产项目开发提供资金起源
，盘活存量资产
，加快资产周转
，并且通过为投资者（出格是机构投资者）进行资产配置进而为开发商提供项目开发资源。

具体能够将地产基金划分为三类：开发型基金、运营型基金和增值型基金。

另一方面
，地产项目开发同时也能为地产基金提供私募渠路与圈层资源（开发商高端会员可转换为基金的高净值客户）
，提供规；胖首什
，提供底层资产品质和品牌背书。

第二
，安身市场化发展
，两全协同
，通过主题能力打造与品牌建设
，重要开发展发商系统表的业务活动。这是持久的发展方向
，在初期地产基金重要还是萦绕系统内的项目来运作。

综合来看
，内部协同安身于开发商系统内项目
，着重于产业基金和地产开发相互推动；而市场化发展则更多地思考地产基金自身利益。具体选用哪种战术主题
，需腹地产企业凭据业务需要来确定。

一、地产基金的募、投、管、退
，重在“投”与“管”

基于分歧业务及基金产品结构
，地产基金有分歧的收益组合。重要盈利点蕴含基金治理费、业绩提成（CARRY
，限股权类基金）和股权投资回报（作为LP的投资收益）。

地产基金性质上属于资产治理行业
，因而其齐全的价值链涵盖募、投、管、退四个环节。

从地产基金价值链看
，基金治理人需具备召募能力、投资能力、风控能力和资管能力。这些能力在分歧类型的地产基金中各有侧重
，但投资与资管肯定都是最主题的能力要求。

二、地产基金组织模式：凭借型或独立型、平台化或专业化

1.凭借型或独立型

不思考开发商与其他表部单元合伙的情况下
，可别离从战术定位、内部能力两个维度进行判断。

战术定位维度
，若是开发商设立地产基金意在产融协同
，可选择从属型模式。从内部业务操作上
，开发商原投资部门为投资平台
，地产基金为资金平台
，增长基金方评估和投后委托治理、物业运交易绩追踪与查核。

若是开发商设立地产基金更多的思考金融产业布局
，则可选择独立型基金
，配置齐全的团队。

内部能力维度
，凭据地产基金的主题能力要求
，若是开发商项目投资拓展能力以及存量资产的运营能力或资管能力较强
，那么基金投资、资管能力可配置在开发商有关职能中；反之
，基金各能力需配置在基金组织中。

通常来讲
，能力仅需配置在基金组织中可选择独立型组织模式
，而能力需同时配置在基金与开发商中则必要匹配凭借型的组织模式。

凭借型模式下
，开发商通常只设置“GP基金治理部”
，作为财政手下属部门或独立的一级部门。

独立型模式下
，通常依照“募投管退”设置整体组织架构
，重要分为资金召募部、投资治理部、投后治理部、法务风控部、财政部、人力行政部等。

其中
，住宅地产为重要资产配置的地产基金公司
，其投资治理部职能设置较为单一；而贸易地产为重要资产配置的地产基金公司
，其投后治理部凭据分歧类别资产（写字楼、贸易等）的投后治理
，必要设置项目总、招商、运营、专业工程师、招标采购、成本核算等岗位。

2.平台化或专业化

平台化或专业化凭据开发商资源天赋进行判断。

平台化基金拥有本钱与资源的平台效益
，在本钱端、资源端可能引入优质的投资者与投资标的。普遍选取的模式为：成立基金平台
，下设若干子基金。平台定位为本钱平台与职能共享平台
，子基金职能定位为专业领域资产投资及基金运营治理。

专业化基金对准资产细分领域
，如成立贸易治理基金、长租公寓基金。因对资产治理的要求差距化
，专业化基金通常配置具备细分领域资管能力的专业基金团队。

另表
，地产基金在分歧的发展阶段必要采取的组织模式也分歧。例如
，强调协同的开发商
，其地产基金起初能够凭借于开发商
，并成立平台
，先做大
，后做强
，逐步成立专业化基金组织。

三、地产基金业务模式：基金与地产开发的协同之术

通过和地产基金的业务协同
，开发商能够解决好多环节的痛点。下面仅以贸易资产轻资产化为例
，注明业务协同的要领。

1.凭借型地产基金的协同要领

对于开发商拓展的项目
，首先在基金层面对项目进行评审
，切合投资要求则由基金出资持有
，不然由开发商出资并最终转给基金。

如下凭借型基金协同地产示意图：

2.独立型地产基金的协同要领

地产基金业求实操分为六个阶段
，即：初步投资建议阶段、尽调阶段、投资并购阶段、召募阶段、资产治理阶段及退出阶段。

凭据投资标的类别分歧
，各阶段关键作为要求不尽一样。例如
，相比增值型基金
，开发型基金与运营型基金对资产标的尽调要求较为单一
，资产治理也仅仅为投后监督。但根基流程大体一样：

在贸易项目开发中
，开发商产融协同全价值链也分为七个阶段：投资可研阶段、项目定位阶段、设计阶段、施工与集中招商阶段、开业筹备阶段、资产运营阶段、基金项目运营阶段（募投管退）。

在贸易项目开业后运营治理达到不变状态时
，地产基金起头进入收并购流程。

其中
，基金与贸易开发关键协同点重要在贸易项目定位、投资决策及开业前期
，通过对项目定位、租赁决策等主题决策事项的参加
，保障后期资产刷新成本最低。

以上是分歧地产基金与地产开发的协同方式
，而地产基金在持有地产项目期间
，发展资产运营治理的做法具体有三种：

一是委托开发商商管公司。这种做法下系统内总收益提高
，但可能存在效能损耗；

二是委托系统表第三方商管公司。这种做法下专业能力凸起
，但双方可能存在文化矛盾；

三是基金设项目资管团队直接掌管。这种做法下资产运营与资产治理趁热打铁
，决策与执行高低顺畅
，但治理成本较高。

企业可凭据资源和需要来进行选择。

结语

在大资管时期及存量物业时期
，地产基金对开发贸易务转型、战术升级有着重要意思。尤其对于系统内的产融协同而言
，地产基金的组织与业务模式设计是其职能与价值阐扬的基础。

作者：陈 晓 雨