在国内银行信贷收缩布景下
，房地产企业对资金的火急需要和监管层的支持偏差
，引爆了市场和业界对REITs的周到。

　　僻静近5年之后
，REITs似乎在一夜之间又占尽了“天时、地利、人和”。

　　接受中国经济时报记者采访的几位信任界人士均暗示
，目前我国内地还没有一只真正意思上的REITs。

　　“固然多家信任公司仍在争相推动
，但短期内很难说REITs会‘花落谁家’。这不是单纯凭借创新能力能够解决的问题
，各家缺的是统一个器材
？
？造度环境。”一位钻研人士暗示。

　　“第一只国标REITS”存疑

　　这是“经银监会核准的第一只依照国际尺度REITs经营治理模式设计的基金”
？
？3月底
，中信信任在其新发大规模信任产品“中信－凯德1号”的推介文件中这样写路。

　　该信任产品为组合投资
，预计投资3－7个项目
，重要是北京、上海等重点城市科技园区的商务房地产项目。信任财富盈利模式是不变的租金收入、资产升值和退出时项目股权溢价的收益。

　　进行资产投资而非为房地产企业融资、多项目组合投资而非投资单一企业项目、投资成熟物业而非房地产新开发项目、租金加股权溢价收益……多项创新让“中信－凯德1号”在刊行不久
，即被行业钻研机构评为今年3月份“最具亮点”信任产品。

　　“我们更大的优势在于治理模式。”该项主张掌管人通知本报记者
，中信信任与新加坡嘉德置地共同设立的“中信凯德
？北京治理征询有限公司”担任该产品投资团队
，治理模式和治理水平都切合国际尺度REITs的经营治理模式。

　　只管如此
，“第一只国标REITs”的说法还是引起了钻研界的质疑。

　　西南财经大学信任与理财钻研所钻研员杨林枫接受本报记者采访时暗示
，在我国现有造度环境下
，“中信－凯德1号”已经全力把其“国标”水平做到了最大化了
，但“第一只国标REITs”的说法
，显然还是牵强附会。从推介文件看
，“中信－凯德1号”属于资产投资类产品。该类REITs该当是投资并占有房地产
，且重要收入起源于房地产的租金
，但“中信－凯德1号”召募的资金若是是以股权投资方式收购房地产项目公司的股权
，则信任打算并不能直接获得租金收益
，这显然与真正的尺度REITs经营治理模式有着底子差距。

　　“中信－凯德1号”的一位推介人员在接受本报记者电话征询时也暗示
，租金收益应该不是该产品的重要收益起源。

　　“另表
，推介文件没有泄漏嘉德置地的出资是否也作为信任资金的一部门
，这关系到信任资金是否占有房地产。”杨林枫说
，加之资金召募规模较幼
，信任期限过短等成分
，所以该产品也只能是一个“准REITs”产品。

　　“无限靠近”
，难言破题

　　REITs一向是我国金融创新的一大等待。

　　据相识
，和“中信－凯德1号”一样
，当前我国有不少房地产信任产品都在极力向国际尺度的REIT产品挨近。

　　“但迄今为止
，我国内地还没有一只真正依照国际尺度运作的REITs。这不是产品研发的能力问题
，而是由我国信任大环境问题造成的。”业内人士夏锋接受本报记者采访时暗示。

　　眼下
，我国房地产信贷收缩
，资金问题令整个房地产行业焦虑不安
，而REITs融合了上市和信任双重概想
，能够说是房地产金融直接融资的最佳蹊径之一。

　　监管层对REITs的放行意图亦是不言而喻。4月10日
，央行颁布《2007年中国金融市场发展汇报》指出
，“要择机推出房地产投资信任基金产品。”此前银监会召集五家信任公司草拟的《信任公司房地产投资信任业务治理法子
？草案》也已经上报。而市场中
，除了大量为房地产企业融资而发的信任产品表
，和“中信－凯德1号”类似的各类“准REITs”产品就有不少。

　　只管“无限靠近”
，但是真正的REITs短期内却依然难言破题。

　　“除不能上市流通表已经很靠近REITs”
，是我国不少“准REITs”产品的推介宣传语。然而据专家介绍
，在国际上
，REITs的组织方式、投资内容、收益起源及收益分配均受到较严格的限度。翻看REITs在海表发展的汗青
，能够看到险些每一个国度REITs的出台都是以旧有律例的批改或新法的颁布为前提。

　　新加坡在1999年5月颁布了《财富基金要则》
，并在2001年的《证券和期货法令》对上市REITs作出有关划定；日本在2000年11月批改了投资信任法
，批改后的投资信任法准许投资信任资金进入房地产业；2003年香港证监会颁布了《房地产投资信任基金守则》
，对REITs的设立前提、组织结构、从业人员资格
，投资领域、利润分配等方面作出明确的划定。

　　亟待突破造度阻碍

　　“我国当前的有关律例和配套基础设施建设
，距离REITs的造度需要还相差甚远。”一位钻研人士通知中国经济时报。

　　目前
，我国还没有可供REITs有效流通和退出的渠路
，没有有关的二级市场
，也不能在证券买卖所上市流通。这不仅造约了产品的流动性和刊行规模
，还加大了投资风险。这一点
，单纯依附监管部门是不成能解决的。

　　其次
，美满税造和进行有关配